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利回り

マンション投資を始める際に、指標として使用される利回りについてくわしく解説しています。

マンション投資で用いられる利回り

マンションだけでなく、不動産投資の際に一般的に用いられている利回り。この利回りとはいったいどういう意味なのでしょうか?

利回りとは、投資した金額に対してどの程度の利益が得られるかという指標を算出するときに用いられます。ちなみに利回りは以下の計算式で算出されます。

【利回りの計算式】
(年間の家賃収入)÷(購入価格)=利回り

例えば、家賃が月々10万円で、購入価格が2,400万円だった場合には

10万円×12か月÷2,400万円=5%

と利回りを求めることができ、投資した2,400万円に対して、1年間で5%ほどの収益を求められるという指標として使用することができます。

さらに、そのマンションの収益性の高さを測るために用いられる数値が「表面利回り」とよばれるもので、以下の計算式で算出することができます。

【表面利回りの計算式】
(年間の家賃収入)÷(購入価格)×100=表面利回り

表面利回りに、維持管理費や経費などを考慮して算出された利回りのことが「実質利回り」です。

おもな経費としてはほかに、固定資産税、管理費、修繕積立金、不動産仲介手数料、都市計画税などがあるといわれており、計算式は以下になります。

【実質利回りの計算式】
(年間の家賃収入)-(経費)÷(購入価格)=実質利回り

例えば、2つの物件を比較する場合に、それぞれの実質利回りを算出することで、どちらの物件が有利になるかといったことを見ることができます。

タイプ別にみるマンション投資物件の利回りのちがい

ひと口にマンション投資といっても「新築」「中古」「ワンルーム」「一棟」とさまざまなタイプがあります。そこで、それぞれの利回りのちがいについて解説していきましょう。

  • 新築マンション
    約4.95%
    新築分譲マンションは、永住志向を前提として購入しているケースが増えています。そのため、相対的にみて利回りがアップしている傾向にあるようです。
  • 中古マンション
    約10%前後
    一般的に中古物件のほうが価格は手ごろで、利回りが高く算出されます。しかし、中古マンションは耐用年数が基準を満たしているか、リフォーム費用の必要性などのポイントがあることから、単純に利回りだけで物件の選ぶことは避けたほうがいいでしょう。
  • ワンルームマンション
    約5%
    近年では、新たな資産運用法としてワンルームマンション投資が人気をあつめています。そのため、ここ数年では大きな利回りの変動はなく、ほぼ小康状態を保っているといっていいでしょう。
  • 一棟マンション
    約15%
    ほかのマンション物件と比べても初期投資額が大きくなり、空室などのリスクも大きくなります。しかし、資産価値としては十分なものがあり、運用を間違わなければ大きな利益に結びついてくれるでしょう。

※算出している平均利回りは東京都内のもので、場所などにより変動するので、あくまで目安として参考にしてください。

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