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リスク

マンション リスク

マンション投資にはメリットだけでなく、さまざまなデメリットについても考えておかなければなりません。

このページでは、マンション投資のリスクについてわかりやすく解説しています。

マンション投資のリスクを良く知る

どのようなものにもメリットがあればデメリットがあるものです。マンション投資を行うには、メリットと同時にデメリットに関してもよく把握して、それらに対する対策をよく練っておく必要があります。

◆デメリットその1 空室リスク

投資のためのマンション購入で、まず、気になるのはそのお値段。全て自己資金でまかなえる方も、自己資金プラス借入金で投資マンション購入を考える方も「儲け」がなければ意味がありません。

たとえ信じられないような格安で投資物件を手に入れたとしても空室だらけで収入の見込みがなければ無意味です。

投資物件の購入時の価格も大切ですが、利回りはもっと大事。では、借り手の回転が早く、空室になりにくい物件とはどのような物件でしょうか。

まず、考慮しなければならないのはその利便性。首都圏であるなら、「東京」「新宿」「渋谷」「池袋」「品川」などのターミナル駅へ1本でアクセスできるような駅が狙い目。

人口が多く、乗降客数が多い駅を選ぶのもコツ。「急行列車が止まる駅」は、「各駅列車しか停車しない駅」よりやはり魅力的。そして、肝心なのは最寄り駅からの距離。駅から10分以内の物件がベストです。

家賃設定は低めになってしまっても、大学周りなど学生さんをターゲットにするのも空室率が下がる秘訣。学生さんが一番重視するポイントは「通学時間」と「家賃の低さ」です。コンビニが近くにあるかなども大きなポイント。

家族向けマンションでは、学校、公園、大型スーパーが近いなどの立地・周辺環境が重要視されます。ふたり暮らしは間取りや築年数へのこだわりが強く、ファミリーは部屋の数や、住戸の向きなど、子育て環境への関心が高いのが特徴。

このようにターゲットを絞ることも空室リスクマネージメントに役立ちます。

次に考慮すべきは住居スペースです。いくら駅から近くて買い物に便利でも、あまりにも古い物件や収納スペースが限られているお部屋は人気がありません。

使いやすい間取りや防犯対策の充実性、つまりユーザーサイドを考慮した優しくストレスフリーで安心・安全な物件は必然的に人を寄せ付けます。

一人暮らしの学生さんであっても、今や3点式ユニットバスなどは敬遠されがち。「広さ」「住みやすさ」「使い勝手の良さ」「設備の充実性」なども大事です。

購入したマンションの管理を専門家に依頼することも空室リスクを回避する重要ポイント。賃貸管理会社は、入居者の募集、家賃の集金代行だけでなく、修理・修繕が発生した時のパイプ役です。

空室期間の長さは収益にも影響を与えます。空室が発生した時に迅速に対応してくれる管理会社に管理を委託することで空室リスクを大幅回避。

せっかく投資したマンションに借り手がつかなかった場合、当然見込んでいた家賃収入を得ることができません。また、これまで借り手があったけれど、空室になってしまう場合にも、すぐに次の借り手を捜す必要があります。

対策としては、空室保証のあるサブリース契約を結んでおくといいでしょう。ノウハウを有している専門業者が次の借り手を捜してくれ、空室期間中の補填も行ってくれます。

 

◆デメリットその2 災害

マンション 災害

火災、水害、地震、崖崩れなど、天災は自己コントロールでどうにかなるものではありません。

しかし、そのような災害を「神頼み」するのではなく、しっかり調査し、災害に強い土地を探してリスクを避けることは可能です。また、万が一災害に遭遇した時の「備え」をすることもキーポイント。

では、比較的に天災が少ない地域はどこなのでしょうか。もちろん、地球温暖化などで生じる気候の変化など予測できないこともあります。

ですが、過去資料をチェックし、川の氾濫、台風の道筋など統計化されたものを参照することは可能。古地図を利用して模索することで、昔から比較的災害被害がすくなく安全で災害に強い土地を見つけることができます。

「台地」「丘陵」は地盤が固く、洪水や津波の危険性は少ないのが特徴。しかし、傾斜している台地を埋め立てて平らにしている可能性もあります。

近年の飛躍的な技術によって、埋め立て地や斜面の切土・盛土の安全性も高くなっていますが、地盤が緩く土砂崩れの可能性があるかもしれないということを念頭にいれて、しっかり調査することが大事です。

次に、建物の作り。いくら地盤が強くとも、建物が地震に弱ければあまり意味はありません。鉄筋コンクリート造りのマンションは、耐震強度が高いだけでなく、火災にも強いのが特徴。

たとえ、火災が発生しても損害を最小限に被害を押さえることができます。火災による強度低下がおきにくい建設素材を使用しているか、免震建物なのかなども耐震強度と同様に重要なポイント。

最後に、万が一の災害に備えての保険加入が総合的な被害を縮小してくれます。火災被害の修復にかかる費用はもちろん、本来ならはいってくる賃料が修復期間のために期待できない時の補填なども充実。

専用部分の配管の老朽化等で生じる漏水など突発的で予期せぬ事故などの保証もあります。こういった「調査」や「備え」は災害リスクを大幅に回避してくれます。

火災や地震などの天災による損害も、マンション経営を行っていくうえで見落とすことができないリスクです。対策としては、火災保険や地震保険への加入。そして、物件を選ぶ際に、地質や建物構造なども考慮に入れることが大切になってきます。

東日本大震災の時には、首都圏の近郊で液状化による被害が発生しました。このことを受けて、地盤の固いエリアの物件を選ぶということも考えておきましょう。

 

◆デメリットその3 未払い

投資物件がしっかりした建物で、環境や住み心地も良く、空室のない状況であっても、家賃未払いや滞納家賃があっては元も子もありません。定期的な支払い能力のある入居者を確保することもリスク回避の重要ポイントのひとつ。

入居者募集や入居者審査を信頼ある管理会社に管理を依頼しましょう。「家賃滞納保証」もしっかりしている管理会社では、未払い問題にも対応。大きなリスク回避となります。

では、どのような賃貸管理会社との契約が理想なのでしょうか。「不動産メディアへ宣伝能力」「入居者募集の実績」などはもちろんですが、「家賃滞納保証」やそれを実現できる「安定した財政状況」も考慮すべきでしょう。

「家賃滞納保証」を期待して契約した賃貸管理会社が倒産し、いざ「家賃滞納」に直面した時には支払い能力がなければ意味がありません。オーナーと賃貸管理会社の契約は長期にわたります。

賃貸管理会社の安定した財務状況・将来性を過去の実績だけでなく、決済書なども確認して見極めましょう。大手のデペロッパーのグループの傘下に入っている、広告に費用をかけているかなどの情報も財務的な体力を推し量る材料です。

賃貸管理会社が入居者に家賃保証会社の利用を義務づけることも。万が一入居者による家賃や管理費の滞納があった場合、この家賃保証会社が家賃や管理費を立て替えてくれます。

すべての借り手が月々の家賃を支払ってくれれば何も問題はないのですが、状況によっては家賃の延滞が生じる可能性もでてきます。

その場合には、賃貸管理会社を立てて、家賃の立替払いをしてもらうようにしておきましょう。その場合、賃貸管理会社より入居者に対して、支払いの督促をしてもらえるようになります。

 

◆デメリットその4 売却しにくい

マンション 売却

「将来、売るかも知れない」ということを想定しながら、投資物件を購入することも、大事なリスクマネージメント。

そのためには、なるべく高額で売却することのできる、将来性ある資産価値の高いマンションを購入すること。そして、それを維持すること。

空室のないマンションは人気があるのが一般的。人気のある物件の資産価値は高いといえます。つまり、駅近、ターミナル駅直通、間取りよし、環境よし、といった条件を踏まえた人気物件は資産価値が高く、売却にも強いのです。

検査を定期的に行い、修理・修繕を怠ることなく、状態を綺麗に保つこと。共有部分の掃除などが行き届いているいなどの印象も大事。

そうはいっても、建物というものは築年数とともに劣化します。では、時間が経過し、築年数が増えようとも、変わらないもの・変わりにくいものは何でしょうか?

それは、立地です。地価の高さと資産価値はある程度比例します。また、再開発、新線開発などが予定されている将来性のあるエリアも安定した資産価値を期待できます。

老朽化や予期せぬ災害・事故によって建物自体の価値が大幅に下がってしまっても、立地の資産価値が高ければ、物件の売却を期待することができます。加えて、施工会社や分譲会社のネームバリューの影響も多大。

投資用マンションは、家賃収入を得られなくなると維持や経費、税金などがかかってしまい、いつまでも保有している意味がなくなってしまう場合があります。そこで、物件の状況次第では売却を考える必要があります。

その時のポイントとなるのが売り時です。当然、物件の築年数などが多くなるとその分の修繕などをする必要があるため、売却額が低くなってしまいます。最適な売り時を十分に考慮に入れておくことも何より大切になってくるでしょう。

 

◆デメリットその5 コストがかかり過ぎる

投資物件は購入後、ノータッチというわけにはいきません。管理会社へ一括委託したとしても、エレベーターの点検や共用部分の清掃、管理人の窓口業務など日常的な業務にかかる費用は気になります。

清掃用の水・電気など水道光熱費なども忘れてはいけない必要経費のひとつ。築年数が増すほど、外壁の補修や屋上の防水工事などは気を抜けません。かかる経費も大きくなります。

壊れてから慌てて修繕するより、定期的な検査・計画的メンテナンス実施が賢いやり方。投資物件購入時に、長期的な修繕を計画すること。

そして、その費用の積み立て方法や予期せぬことへの対応費用の確保を考慮すること。そのような、リスクマネージメントがマンション経営に非常に役立ちます。

屋上のメンテナンス、外観維持費、借主が変更する際のリフォーム等に費用をかけることは、築年数とともに下がりがちな家賃収入を安定させ、空室リスクを回避します。

修繕費用・メンテナンス費用はマンション経営において不可欠な費用であり、現状だけでなく将来の物件価値を下げないための投資。投資物件の一部といっても過言ではありません。

マンションを経営するためには、それなりのコストがかかります。まず考えられる費用としては、定期的なメンテナンス費用。

とくに、共有部分や専有部分などは、資産価値や利用価値などを向上させるために費用をかける必要があるので、やはり修繕費用としてそれなりの金額が必要になります。

そのほかにも、借主が変わるごとのリフォーム代、マンション運営を始めるにあたっての融資の返済などを考えておく必要があるでしょう。

※そのほかのデメリットとしては以下のようなものがあります。

  • 補修リスク 物件が損壊したときにかかる修理リスク
  • 事故物件リスク 人災などにより物件の価値が下がってしまうリスク
  • 訴訟リスク 未払いなどで追い出した入居者からの訴訟などのリスク
  • 手数料 購入や売却時にかかる仲介手数料などのリスク
  • 情報漏えいリスク 登記簿などが流出してしまうリスク
  • 確定申告リスク 経費申請などの確定申告による手間が生じるリスク

マンション投資によって利益をあげるためには、購入前にしっかりとこれらのデメリットに対する対策を練っておきましょう。

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