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マンション投資に失敗しないためにセミナーで学ぶべきこと

マンション投資は数ある投資の中でも安定した家賃収入が得られると人気ですが、なかには、失敗してしまったケースも。ここではマンション投資の実際にあった失敗事例を参考に、どうしたら失敗しないかを学んでいきましょう。

マンション投資の失敗事例

マンション投資が失敗してしまう原因は、物件を見ないで投資をしたり、そもそもマンション賃貸の需要の有無を見誤ったりとさまざま。同じように失敗しないためには、失敗事例を参考に確実なマンション投資を目指しましょう。

ケース1:周辺環境が変化してしまった

購入した物件とは?

購入したのは郊外にある築30年のマンションの1Kルーム。駅からはやや離れていたものの、ちょっと行けば私立の大学があり、大学の周辺は2階建てのアパートがほとんど。マンションなので防犯性も高いこともあり、女子学生の賃貸需要が期待できる物件であることが購入の決め手です。

失敗してしまった原因とは?

はじめは入居率100%でかなり順調だったのですが、5年を過ぎた頃に近くにある大学が都心への移転を決めたことで失敗の主な原因となった。

移転と同時に住んでいた学生も退去。そもそも大学に通っている学生の需要が高いだろうという理由だけで投資を決めたので、駅からやや遠いことなどを他の条件を考慮に入れてなかったことも失敗の原因になりました。

その後の経緯とは?

移転と同時に住んでいた学生が引っ越し。また、その学生が3月末まで入居していたため内覧できるのが4月からとなったことで年度替わりのタイミングでうまく入居者を得られなかった。

駅からやや遠いという利便性面でもマイナスになり、1年近く空室となってしまう事態が発生。結局、売却することにしたのですが大学の移転で買い手も付かず購入時の3割ほどの値段でしか売却できなかった。

   投資家のプロフィール
性別 男性
年齢 50代
購入物件種類 1Kのマンション
購入金額 約900万円
購入した時の築年数 30年

ケース2:建物の内覧をせずに購入

購入した物件とは?

繁華街の近くにある築25年の2DKの競売物件を約2,000万円で購入。同じ条件のマンションの相場が2,800万円ほどだったのでかなり安い価格です。賃貸として、月15万円ほどの家賃収入が見込める上に、リフォームして売りに出しても高値がつく可能性はかなり高い物件でした。

失敗してしまった原因とは?

競売物件とは債務の返済ができなくなった人の不動産を裁判所が差し押さえ売りに出し、売却代金を債務の返済にあてるというもの。購入した物件は返済が滞った人が住んでいただけに室内が大変な状態になっていた。ゴミが山のようにあって、内装の汚れ、水回りのサビや垢も多い状態。このままでは賃貸や売却には出せないのでゴミの処分や内装のリフォームをしたことで500万円ほどプラスに。また、前の所有者が滞納していた管理費なども払わなければいけないことになり、結果的に相場より安く購入できた浮いた金額が、そのままかかってしまったことになった。

その後の経緯とは?

リフォーム後には、この物件を所有するのも嫌になり売却。高い勉強代金になったとのことです。

   投資家のプロフィール
性別 男性
年齢 40代
購入物件種類 2DKのマンション
購入金額 約2,000万円
購入した時の築年数 25年

ケース3:利回りだけをみて投資を決めた

購入した物件とは?

東京郊外の中古ワンルームマンションで購入価格は800万円。築年数は30年と古く、駅からは徒歩15分くらいと若干遠い場所にある物件です。周辺の同条件の家賃相場はおおよそ5万円で、単純計算すると表面利回りは7.5%と悪くありませんでした。

失敗してしまった理由とは?

元金に対する利益の割合である利回りだけを見て購入を決断したこと。築年数が古い、駅からは徒歩15分といった言わば悪い方に出る可能性の高い条件により、そもそも入居者がいるのかどうかを考慮しなかったことで失敗した。

その後の経緯とは?

購入してすぐに入居者も決まったので、5万円の家賃収入を得られていたのですが、契約更新のタイミングで入居者が退去してしまい、そこから入居者がなかなか見つからない状態に。

家賃を1万円下げて4万円にし、やっとの思いで入居者を見つけました。しかし、4ヶ月の空室期間と家賃の値下げで利回りが低下。一時は売却に動いたが、駅から遠いことと築年数が古いことで買い手も見つからなかった。

   投資家のプロフィール
性別 男性
年齢 30代
購入物件種類 ワンルームマンション
購入金額 約800万円
購入した時の築年数 30年

どうしたら失敗を防げた?不動産投資の失敗を防ぐ方法

大学や企業があるといった周辺環境に依存しない

少子化が進み、大学の経営は強い逆風が吹いている状況であるにもかかわらず、大学は増加傾向にあります。

地方にある大学は、学生を集めるため、都心へと移転するケースも増えています。地方大学はいつ撤退してもおかしくないような状況のため、大学生が入居するという、需要に依存するのはかなり危険。大学だけでなく、大手メーカーの工場勤務の人も同じ。そこの需要を見込んでの不動産投資はリスクがかなり高いといえるでしょう。

不動産投資はたった1つの需要を見込んで購入するのではなく、交通の弁や周辺環境、生活しやすさなどで一人暮らしの需要が満たされる物件を選ぶ必要があります。

内覧してから投資する

競売物件のリスクは、普通の不動産物件と違い内覧ができないこと。そして売主が瑕疵担保責任を負わないこと。また、入居者を買主が退去させなければならないことなどがあります。

不動産投資に慣れていない人にとっては競売物件の購入はかなり冒険的なものであり、いくら相場より安く購入できるとしてもおすすめはできません。むしろ最近では落札価格も相場通りの価格になることが多いようです。不動産投資にリスクはつきものです。

したがって、そのリスクを最小限にするためにも、内覧をして問題点や逆にリリースポイントになりそうな部分などを自分の目で見てから購入を決めるべきです。

失敗を極力避ける不動産選び

不動産投資は、リスクをまったく考えずに物件を購入すると失敗する可能性が高くなります。

ここからは不動産投資を成功させるにはどんな物件を購入すれば良いのか。失敗を極力避ける不動産選びのポイントを紹介します。

住人が多い・増える見込みのあるエリア

人が多く住んでいる、あるいは人が増える見込みがあるエリアを選びましょう。

人が多く住んでいるエリアは、それだけ賃貸物件の需要が高いことは明らか。また、再開発などが行われることでこれから人が増える見込みがあるため、自ずと賃貸物件の需要は高まります。

例えば東京の蒲田エリアは昔から工業地帯として有名ですが、今、大規模な再開発が行われています。東京オリンピックのため、羽田空港の拡張事業が進んでいるため、並行して行われているのです。蒲田は日本の玄関口となる羽田空港へ近いこともあり、さらなる発展を見込んでいます。したがって、人が今後増える可能性がかなり高いと見られており、不動産投資も盛んに行われています。

川崎エリア、横浜エリアは元々駅周辺などが発展していますが、今、人口が増えているエリアです。川崎エリアでは武蔵小杉はメディアでも取り上げられるくらい人の流入も増えています。また横浜エリアも元々のブランド力から人が増え続けています。両方のエリアに共通しているのが、東京への通勤にも便利だという点。やはり交通の便の良さは人が動く理由になっています。

新築物件は収入が見込める期間が長い

新築物件は中古物件より価格が高いことから不動産投資の初心者にとってはなかなか手を出しづらいもの。しかし新築だからこそのメリットもあります。

新築物件は当たり前ですが中古物件に比べると耐用年数が長くなります。ということはより長い間にわたって家賃収入が入ってくることになります。投資する方の年齢にもよりますが、例えば30年後、それ以上まで安定した収入を得られると考えれば新築のほうが断然メリットが高いと言わざるおえません。

資産価値が落ちにくい新築のブランド物件

ブランドマンションは、不動産デベロッパーや建設会社がシリーズ化して売り出しているマンションです。立地だけじゃなくデザインやセキュリティといった面も考えられて、建てられています。そのため、資産価値が落ちにくいのが特徴です。不動産デベロッパーや建設会社もブランド価値の低下を防ぐための対策もとられています。市場に安く出回らないようになっているのです。

中古マンションは、修繕積立や管理費が高く、色々な箇所が経年によりメンテナンスを必要とするから当然のことです。新築マンションはメンテナンスも基本的な部分のみで済むので、修繕積立金や管理費も安く抑えられるのです。

また、築30年などの中古マンションではなかなか入居者が決まらないこともありますが、新築マンションは入居率が高く、入居者募集にお金を使う必要もありません。

新築のマンション投資が失敗する理由

更新時に家賃が下がってしまう

更新時に家賃が落ちてしまうことは初歩的な失敗。新築マンションが周辺に建つなどの外部要因による価値変動と、投資前に市況の下調べをせず、管理会社に言われるがまま、価格を設定した場合に起こってしまうようです。

そうならないためには、自分自身でも、事前に調べておくようにしましょう。

管理費や修繕積立金の負担が重い

新築のマンションの場合、管理費や修繕積立金は低めに抑えられていることも。10年後、20年後、30年後には管理費が値上がりする可能性もあるのです。

あくまでも一例ですが、管理会社の経営悪化してしまい、失敗パターンもあります。失敗しないためには、管理会社の評判や経営状態を調べておくことも大切だと言えるでしょう。

金利のローンを払いきれなくなる

新築マンション投資の場合、高金利でローンを組む必要があるケースもあります。これは販売元の提携金融機関が少なく低金利の金融機関が選択できなかったことが要因。したがって販売元がどこの金融機関と提携しているか、契約内容はどうなっているかといった点を確認するようにしましょう。

中古のマンション投資が失敗する理由

修繕や設備の入れ替えが必要になる

中古マンションは新築マンションに比べ購入費用が安く初期投資は少ないと思われがちですが、一概に初期費用が安いとは言えない部分があります。例えば部屋の痛み、設備の老朽化という点です。きっちり内覧をして見極めないと、修繕や設備の入れ替えに、費用がかさんでしまいます。

耐震工事のための費用がかさんでしまう

1981年6月以前のマンションは旧耐震基準が適用されており耐震性が低いことも。すでに耐震補強が実施されているかどうかは、重要な確認事項といえるでしょう。耐震工事をする必要があれば、持ち出しの金額がかさんでしまうこともあるのです。

中古マンション購入する際は、いろいろなリスクがあります。その1つ1つを確認してからの購入が必要です。実際に購入予定物件へは必ず足を運び、内覧をしてそのマンションの下調べをしておきましょう。

区分マンション投資が失敗する理由

家賃収入が得られない

一棟マンション投資は、利回りが高いですが、空室になってしまえばその時点から家賃収入は0円。一等マンション投資は、規模にもよりますが初期投資は1億円以上かかることもあります。失敗した場合のリスクは、区分マンション投資に比べるとかなり高いといえるでしょう。

利回りが低い

一棟マンション投資と比べると区分マンションへの投資は平均の利回り水準が低いのが特徴です。充分な儲けが出なければ、銀行の返済や管理費、修繕積立費を入れるとマイナスになることもあります。

家賃を自由に決められない

一部屋だけの所有者なのでマンション全体の管理などの権限はありません。したがって運営面で自由に動きづらいという部分も失敗する理由です。もし入居者がなかなか見つからず家賃を下げて出した場合、周りの同条件の部屋との兼ね合いもあるので他の所有者からクレームが入る恐れも十分考えられるのです。

一棟マンション投資が失敗する理由

マンション全体の維持管理費がかかる

オーナーとしての手間、保険や税金などもいろいろやらなければいけないことがあるので簡単に考えていると失敗は免れません。そのすべてを管理会社に任せるとすれば、それはそれでまた膨大なお金がかかってきます。

また、もし持ちきれずに売却をしたいとしても1棟を簡単に買える人はそうそう現れないので売却に時間がかかってしまう可能性があります。

自分に合った条件を見つけるのが重要

新築・中古、区分・一棟というだけでも大きな違いはあるのですが、さらに周辺環境、交通、立地などマンション投資で考慮すべき条件は多岐にわたります。もちろん独学でマンション投資について学べることもたくさんありますが、網羅はなかなか難しいのが現実。条件によって失敗原因が異なります。

足りない部分を投資のプロたちから吸収できるセミナーに参加することをおすすめします。無料のセミナーがほとんどなのでマンション投資を考えている方は参加しない理由がありませんよね。

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