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儲けるためのマンション投資の基礎知識

せっかくマンション投資をするなら、持っているだけじゃなく確実に利益を出したいですよね。優良物件をゲットするためには人任せや運・勘・第一印象などに頼るべきではありません。

マンション投資についてしっかりと基礎知識をつけ、確実な物件を狙って購入しましょう。

利益を出せるマンション投資をするために知っておきたい知識

チェック画像マンション投資で効率よく利益をあげるために必要なものは「利回りが良く、空室リスクの少ない優良物件」です。

では、優良物件はどのように見つければ良いのでしょうか?

パートナー会社に良い物件を紹介してもらうという選択肢もありますが、最終的に意思決定するのはあなた自身ですので、どうしたらマンション投資を成功に導く事ができるのかをきちんと熟知しておかなければなりません。

ここでは、マンション投資をする上で最低限知っておいて貰いたいポイントを4つに絞って解説しています。

メリット

あなたがマンション投資をする目的・得たいメリットはきちんと把握しているでしょう。

しかしマンション投資にはさまざまなシーンにおいて、メリットが享受できるものだということをご存知でしょうか?

例えば、年金対策において、または資産形成、生命保険の代わりになったりなど。ここではマンション投資のメリットを紹介していきます。

マンション投資のメリットについて詳しく見る

リスク

どんな資産運用でも、ある程度のリスクは伴います。

マンションの場合は空室が続いてしまったり、災害で物件が損傷してしまったり、といったリスクを事前に考えておかなければなりません。

マンション投資におけるリスクにはどんなものがあるのか?具体的な対策方法は?購入後にリスクが発生してから学ぶのでは遅すぎますので、購入前にしっかりとチェックし知識を深めておいてください。

マンション投資のリスクについて詳しく見る

利回り

マンション投資を行う上で、多くの人が指標にしているのが「利回り」。

利回りは物件やローン・家賃などの条件によって異なる上、表面利回り、実質利回りという2パターンがあり、両方を把握しておかないといざ運用を始めて「あれ?思ったより利益が少ない…」といった計算違いが起こります。

こちらも、購入前にきちん試算して将来の計画をより具体的なものにしておきましょう。

ここでは計算式はもちろん、新築、中古、ワンルーム、一棟マンションの平均利回りについても掲載していますので、ぜひ参考にしてください。

マンション投資の利回りについて詳しく見る

始め方

マンション投資を始めるためには、資金の準備(マンションの頭金だけでなく、パートナー会社の契約金、不動産仲介手数料、印紙税、建物保険など…)が当然必要。

それに加えて、ローンの賢い組み方、上手な物件の買い方など、ちょっとしたコツを覚えておくと取引をスムーズに進める事ができます。

また、初めて投資をする方はまずどのように始めるのか?というところでつまずくこともありますので、「マンション投資をスタートさせる流れ」についてもわかりやすく紹介していきます。

よくあるマンション投資失敗例ですが「利回りを重視しすぎて空室リスクに気付けなかった」「提示されたのが表面利回りだけで、実質利回りが少なかった」「リスク管理が不十分で余計な出費がかさんだ」というパターンが多いので、特に「リスク」と「利回り」についての知識は深めておきましょう。

マンション投資は小額で気軽に始められるため初心者投資家に特にオススメしていますが、実は物件のバリエーションが豊富で、時にはオーナーとしての経験も必要になる奥が深い投資です。

続けていけばより確実な資産になる安定性も兼ね備えているため、上級者にも人気の高い不動産投資です。

将来の資産形成のためだけでなく、今の暮らしをちょっとリッチにするためにいろいろな情報網を駆使して、優良物件を見つけてくださいね。

マンション投資の始め方について詳しく見る

他の不動産投資との違い!

ワンルームマンションのイメージ

不動産投資の中でもマンション投資は非常に人気が高く、その理由として低予算・低リスクで投資できることが考えられます。

特に人気なのは近年需要が高まっているワンルームマンション。借りたい人が多いからこそ、借り手も見つかりやすいでしょう。

しかも、まるごとではなく一室のみで投資を行う方法が多く選択されています。

初期費用だけでなく、管理費やリフォーム代を抑えることもできるのがメリットです。

マンション以外の不動産投資、例えば戸建てへの投資の場合、頭金は比較的少ないものの維持費が高く、ファミリー層にしか需要がないというデメリットがあります。

中古の戸建ては構造によって改築が難しい場合もあり、古い家屋は借り手が見つからない可能性も出てきます。

また、アパートへの投資は部屋が複数あるため一定の収入は期待できますし、土地の有効活用も可能です。しかし、一棟ごと購入する必要があるため、初期費用が高くなります。

さまざまな視点から見てみると、他の不動産投資に比べ、マンション投資は低予算・低リスクであり安定した収入が得やすいことが分かります。

ただ、マンション投資の中でも、ワンルームよりファミリーの方がリスクは高くなります。需要が少ないことに加え、リフォーム代などに費用、時間がかかるからです。

少子高齢化が進む今後の社会情勢を考えた上で、ご自身に最適な投資方法を選択する必要があるでしょう。

他の不動産投資との違い!について詳しく見る

初期費用はいくら必要?

「マンション投資には初期費用がかかりそう」というイメージを抱いている方が多いと思います。

しかし、思っているほど初期費用はかからないといいます。それどころか、現在の収入を大きく増やすことも可能です。

ローンを組めば、1000万円のマンションに投資を行うとしても1000万円すぐに必要というわけではないのです。

ただ、ローンがどれだけ認められるかはその人次第というところ。特に、不動産投資が初めての人の場合、100%ローンが認められないケースが多いです。

多くは最低物件価格の20%が自己資金として必要になります。また、諸経費などを大体8~10%みておかなければなりません。

それを踏まえ、実際に必要となる初期費用は最低物件価格の30%ほど、例えば1000万円の物件であれば280~300万円程度になります。

頭金0円でマンション投資を始めることも不可能ではありません。方法は、初期費用のない未経験者のサポートをしてくれるローンを利用することです。

他に住宅ローンのない人であれば住宅ローンを、すでに1件住宅ローンがある人であればセカンドローンを利用する手があります。

頭金0円=フルローン、この状況でもっとも避けたいのは家賃収入が入ってこないこと。

キャッシュフロー(家賃収入-支出)が安定していることがリスク軽減の条件です。空き室リスクを考えた物件選びが重要となります。

初期費用はいくら必要?について詳しく見る

キャピタルゲインとインカムゲイン

「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」とは、投資の利益を種類で分別したものです。マンション投資においては、二つのうち「インカムゲイン」を狙うことがポイントになります。

インカムゲインは、マンションを購入する→誰かに貸す→家賃収入を得るという流れの上で発生します。つまり、資産を保有しているだけで得られる利益となります。

一度に得られる利益は少ないですが、マンションを持っていれば継続して収入を得られます。

しかも、家賃は将来的にみても大きく相場が下がるということは考えられません。だからこそ、利益の金額も安定しやすいです。

インカムゲインには入居者が絶対必要となります。そのため、投資を行う物件の選定を何よりも重要視すべきといえるでしょう。

一方、キャピタルゲインはマンションを購入する→価格が上昇する→誰かに売却するという流れで発生します。

つまり、資産の売却価格から購入価格を引いた利益のことを指すわけです。

キャピタルゲインを狙って大きな利益を得るには、物件の選定はもちろん、売却のタイミングも非常に重要となります。

最悪の場合、マンションを購入したものの売却できるタイミングが一向に来ない……というケースもあるでしょう。そのため、「キャピタルゲインオンリー」を狙ってマンション投資を行うのはリスクが高い行為となります。

キャピタルゲインとインカムゲインについて詳しく見る

セミナーで節税の威力を知る

マンション投資を始める前に、マンション投資セミナーに参加してみることをおすすめします。

マンション投資のメリットの一つに「節税」が挙げられますが、正しい知識を身に付けていないと、マンション投資の目的を見失ってしまい、負債リスクを高めてしまいかねません。

マンション投資が節税になるといわれているのは、所得税と相続税の2つの税金に関してです。そのうち、所得税は家賃収入が赤字になったときを指します。

マンション投資で赤字を出した場合、赤字分の税金が還付されるシステムになっているのです。

例えば、会社に勤務しながらマンション投資を行っているとすると、給与所得と不動産所得を合算した金額に対する所得税を支払うことになります。

しかし、給与所得に対する税金はすでに会社から天引きされているはず。マンション投資が黒字であれば、不動産所得の分の税金を納付しなければなりません。

一方、赤字の場合は赤字分の税金を確定申告することで、逆に還付を受けることが可能になります。

また、相続税においては、相続税評価額が現金の3割程度まで圧縮されることから、結果的に相続税も少なくなることが節税になるといわれています。

現金であれば100万円に対して100%の相続税評価額になりますが、不動産であれば30~35万円程度になります。

このようなシステムを理解しておくためにも、セミナーへの参加は有益だといえます。

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話題のAirbnbでありがちな失敗

マンション投資と似て異なる「Airbnb」も、投資の方法の一つです。

Airbnbというのは、宿泊施設や部屋を「貸し出したい」人と「借りたい」人をマッチングするサイトです。サンフランシスコの非公開会社Airbnb, Inc.が運営しており、これまでに世界192か国で80万以上の宿を提供しているといいます。

海外からの観光客の増加により日本の宿泊ニーズも高まっていると考えられます。マンション投資よりも初期費用が安いため、一見リスクが低いように思えますが、実際はそうでもないようです。

例えば、意識の違いからゲストが大幅に遅刻する、予約のキャンセルが発生するという点です。酷い場合、部屋の使い方が汚い、近隣との騒音やゴミ問題に発展することも……。

しかも、相手が外国人となれば言葉も通じにくいでしょう。

また、費用面においても、Airbnbはメリットばかりじゃなさそうです。マンション入居者と違い、宿泊客は常にコロコロと変わります。宿泊前のやり取りやカギの受け渡し、トラブル対応、清掃など手間は必然的に多くなります。

マンションは入居者さえ決まれば収入が安定しますが、Airbnbは季節によって収入にばらつきが出ます。長期休暇の時期は収入が見込めますが、それ以外の時期は収入が安定しないことがほとんどです。

Airbnbの最大のデメリットは、ひょっとしたら、将来的に「違法」扱いになってしまう可能性があることです。現在も旅館業法の観点から賛否両論になっており、いつサービス自体がなくなるかは見当が付きません。

投資で低リスクを求めるなら、やはりマンション投資の方が良いでしょう。

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