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地方VS都会!マンション投資は立地で変わる

マンション投資

不動産投資は自身の居住地に関係なく日本全国どこの物件でも可能ですが、地方と都心、マンション投資をするならどちらの方が適しているでしょうか?それぞれの場所で物件を購入・運用した場合に生ずるメリットやデメリットについてお教えしましょう。

地方と都心のマンション投資物件の特徴

不動産投資の場合、真っ先に考えなければいけないのは「空室をつくらない」ということです。空室がある期間は家賃収入が得られませんし、入居・退去が頻繁に繰り返される場合は、リフォーム費用などの余計な出費が発生してしまうため、安定収入への道は遠くなってしまいます。

「空室リスク」が高いのは過疎化が進む地方が多い傾向があります。ただし、近年では、都市部の不動産も「供給過多」の状態にあり、好立地の物件を探そうとしても、なかなか思うように見つかりません。さらに、せっかく理想の物件に巡り会えたとしても、物件そのものの「競争力」が非常に高くなっており、希望する物件を手に入れることすら叶わないということも起こっています。

その点地方にある物件は、当然ながら都心よりも安い物件が低い競争率で購入することができます。さらに、過疎化が進んでいる地域は除外するとして「中心都市の駅近物件」「大学などが近い」といった物件であれば、長期的な需要も非常に高く、十分投資物件として検討の余地があるといえるでしょう。

そこで、地方と都心でマンション投資をする上のメリットとデメリットについて簡単にまとめてみました。

  地方 都心
メリット 利回りが高い
少額から投資を始めることができる
滅価償却費を多く計上することができる
競合が少ない
空室リスクが少ない
賃料低下もあまりない
賃料水準が高い
面積が狭くても投資効率がいい
デメリット ×空室リスク ×利回りが低い
×価格が高い
×競争率が激しい

それでは、地方と都心のマンション投資物件のメリットやデメリットについて、上の表で挙げたポイントをもっと詳しく解説していきましょう。

地方のマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)利回りが高い
    地方マンションは都市部のマンションと比較して利回りが高い傾向があります。不動産の利回りを計測する方法としては「表面利回り」と「実質利回り」の二通りが存在します。
    一般的に物件に関する情報として出回っているのは前者の表面利回りですが、より正確な数値を把握するための方法として実質利回りがあります。
    実質利回りは「(年間収入-諸経費)÷購入価格」という公式によって求められ、地方マンションの場合は表面利回りは15%ほど、実質利回りは10%となります。
    都市部のマンションの実質利回りが高くても5%程度であることを考えると、非常に高い利回りであるということがわかるでしょう。
    (2)少額から投資を始めることができる
    地方部は都市部と比較して土地の価格が安いため、同じような規模の建物に投資をする場合でも遥かに小さな金額から始めることが可能となります。
    (3)滅価償却費を多く計上することができる
    減価償却費は劣化していく建物は計上できますが、劣化しない土地は計上する事ができません。
    地方の物件は土地の価格が安いため、購入資金の内訳は建物の割合が高くなり、滅価償却費を多く計上することができます。
    そのため利益として計上しなくてはならない金額が減り、節税となるため結果としてキャッシュフロー(手元に残る現金残高)がたくさん残る可能性が高まります。
    (4)競合が少ない
    地方は都市部とちがって物件の競争率があまり高くなく、比較的容易に物件を取得することができます。現在首都圏など都市部では新築のタワーマンションなどの建設ラッシュとなっており、それらマンション物件間での競争も激化している状態です。
    一方で地方ではこのような過激な競争はあまりなく、逆にリノベーションマンションのような形で今まであまり人気のなかった中古マンションにも注目が集まりつつあります。
  • デメリット
    (1)空室リスク
    地方マンションは都市部のマンションと比較して空室リスクが高いというのは事実です。
    近年では都市部への人口流入が更に激しくなり、地方は人口減少が問題となりつつありますが、実際には一口に地方と言っても逆に人口が増加している地域もあれば、人口が減少しているもののそのペースが非常に緩やかな地域もあります。
    そのような地域では逆にマンションの需要が高まっている、あるいは利回りが特に高くなっているという場合もあるためマンションの立地する場所(地域)を見極めることで非常に大きな利益に結び付けるということも可能です。
    (2)家賃の下落リスク
    その地域における人口の増減はマンションの需給バランスの変化に直結します。
    特に地方部はその地域ごとにペースは異なるとは言え人口が減少しているところが多く、需要の減少により家賃価格などを下げなければならない場合もあります。
    ただし先述の通り人口の増減は地方ごとの変化が大きいため確実に需要が見込める地域であれば十分に勝機はあるでしょう。

都心のマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)空室リスクが少ない
    人口流入が安定しており、今後も需要が高まる傾向が見て取れるため、空室リスクが少ないといわれています。
    (2)賃料低下もあまりない
    築年数よりも、立地や駅からのアクセスに重点を置くことが多いため、ある程度の経年劣化では賃料を下げる必要がなく、運用開始からしばらくは安定した収入が得られます。
    (3)賃料水準が高い
    人気の高い好立地物件であれば、賃料の相場に加えて立地面でも付加価値を与える事ができます。つまり一部屋あたりの賃料を相場よりも高めに設定することができ、想定以上の高い利回りを実現できます。
    (4)面積が狭くても投資効率がいい
    多少部屋の面積が狭くても、入居の需要があれば空室になるリスクを解消できるため、投資をしても短期間で元金を回収することができます。そのため、都心のマンション投資はファミリータイプが少なく、ほとんどがワンルームマンションです。
  • デメリット
    (1)利回りが低い
    供給過多の状況にあり、ひと物件あたりの利回りが低くなります。しかし部屋には確実に需要があるため、利回りは低いものの安定した収入が継続して期待できますから、大きなデメリットとはいえないでしょう。
    (2)価格が高い
    土地の価格+物件の価格が高いため、購入しても表面利回りが低くなってしまいます。減価償却できる額も意外と少ないため、節税対策にはあまり向きません。また、物件購入に頭金が必要な場合は初期費用がかさんでしまうために追加投資の検討が厳しくなってきます。
    (3)競争率が激しい
    ひとつの物件に対する競争率が高いため、そもそも物件を購入しにくい傾向にあります。良い物件を素早く押さえるためには、信頼できるパートナー会社と密に連携をとることが大切です。

まとめ

さまざまなメリットやデメリットを総合すると、地方物件も魅力的ではありますが、結果的には空室リスクが少なく安定収入・長期需要が期待できる都心のマンション物件のほうが、投資に向いているといえるでしょう。

ただし、注意しておきたいのが、購入した物件の表面利回りです。利回りが低いとせっかく投資物件として購入しても、キャッシュフローがほとんどなく、ローン返済分に家賃収入をあてているだけの状態になってしまうことが多いです。特に都心では土地の値段が不動産価格を跳ね上げていることがあるので、運用したら毎月どのようなお金の動きになるのかを事前に計算するなど、収益に注意しながら物件選びを行うといいでしょう

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