成功するマンション投資セミナー » 動向・ニーズから探る!マンション投資のタイプ別 選び方 » 地方VS都会!マンション投資は立地で変わる

地方VS都会!マンション投資は立地で変わる

不動産投資は自身の居住地に関係なく日本全国どこの物件でも可能ですが、地方と都心、マンション投資をするならどちらの方が適しているでしょうか?それぞれの場所で物件を購入・運用した場合に生ずるメリットやデメリットについてお教えしましょう。

地方と都心のマンション投資物件の特徴

不動産投資の場合、真っ先に考えなければいけないのは「空室をつくらない」ということです。空室がある期間は家賃収入が得られませんし、入居・退去が頻繁に繰り返される場合は、リフォーム費用などの余計な出費が発生してしまうため、安定収入への道は遠くなってしまいます。

「空室リスク」が高いのは過疎化が進む地方が多い傾向があります。ただし、近年では、都市部の不動産も「供給過多」の状態にあり、好立地の物件を探そうとしても、なかなか思うように見つかりません。さらに、せっかく理想の物件に巡り会えたとしても、物件そのものの「競争力」が非常に高くなっており、希望する物件を手に入れることすら叶わないということも起こっています。

その点地方にある物件は、当然ながら都心よりも安い物件が低い競争率で購入することができます。さらに、過疎化が進んでいる地域は除外するとして「中心都市の駅近物件」「大学などが近い」といった物件であれば、長期的な需要も非常に高く、十分投資物件として検討の余地があるといえるでしょう。

そこで、地方と都心でマンション投資をする上のメリットとデメリットについて簡単にまとめてみました。

  地方 都心
メリット 利回りが高い
少額から投資を始めることができる
滅価償却費を多く計上することができる
競合が少ない
空室リスクが少ない
賃料低下もあまりない
賃料水準が高い
面積が狭くても投資効率がいい
デメリット ×空室リスク ×利回りが低い
×価格が高い
×競争率が激しい

それでは、地方と都心のマンション投資物件のメリットやデメリットについて、上の表で挙げたポイントをもっと詳しく解説していきましょう。

地方のマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)利回りが高い
    中古物件であれば利回り15%以上となっているものもあり、表面利回りが高ければ、収入もその分多くなります。(ちなみに、都市部新築は1桁%が一般的)
    (2)少額から投資を始めることができる
    土地が安いため、都市部と同じような規模の物件でもかなり価格を抑えて購入することができます。
    (3)滅価償却費を多く計上することができる
    減価償却費は劣化していく建物は計上できますが、劣化しない土地は計上する事ができません。地方の物件は土地の価格が安いため、購入資金の内訳は建物の割合が高くなり、滅価償却費を多く計上することができます。そのため利益が増え、キャッシュフロー(手元に残る現金残高)がたくさん残る可能性が高まります。
    (4)競合が少ない
    地方では、都市部とちがって物件の競争率があまり高くなく、比較的容易に物件を取得することができます。
  • デメリット
    (1)空室リスク
    場所にもよりますが、空室リスクが非常に高いといわれています。特に現在は東京一極集中化が激しく、地方の人口は常に減少傾向にあるため、年を重ねるごとに借り手がどんどん減ってしまいます。ただし、長期的に需要が見込める条件の物件を選ぶことでリスクを回避する事ができます。
    (2)家賃の下落リスク
    地方では、その時の人口の比率によって家賃が決定される場合があります。何らかの原因で著しく人口が減った場合・長期的にゆるやかに人口が減った場合など、設定していた家賃を下げる決断を迫られることもあります。ただし、こちらも確実に需要が見込める物件ならば下げ幅も最小限で済むでしょう。

都心のマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)空室リスクが少ない
    人口流入が安定しており、今後も需要が高まる傾向が見て取れるため、空室リスクが少ないといわれています。
    (2)賃料低下もあまりない
    築年数よりも、立地や駅からのアクセスに重点を置くことが多いため、ある程度の経年劣化では賃料を下げる必要がなく、運用開始からしばらくは安定した収入が得られます。
    (3)賃料水準が高い
    人気の高い好立地物件であれば、賃料の相場に加えて立地面でも付加価値を与える事ができます。つまり一部屋あたりの賃料を相場よりも高めに設定することができ、想定以上の高い利回りを実現できます。
    (4)面積が狭くても投資効率がいい
    多少部屋の面積が狭くても、入居の需要があれば空室になるリスクを解消できるため、投資をしても短期間で元金を回収することができます。そのため、都心のマンション投資はファミリータイプが少なく、ほとんどがワンルームマンションです。
  • デメリット
    (1)利回りが低い
    供給過多の状況にあり、ひと物件あたりの利回りが低くなります。しかし部屋には確実に需要があるため、利回りは低いものの安定した収入が継続して期待できますから、大きなデメリットとはいえないでしょう。
    (2)価格が高い
    土地の価格+物件の価格が高いため、購入しても表面利回りが低くなってしまいます。減価償却できる額も意外と少ないため、節税対策にはあまり向きません。また、物件購入に頭金が必要な場合は初期費用がかさんでしまうために追加投資の検討が厳しくなってきます。
    (3)競争率が激しい
    ひとつの物件に対する競争率が高いため、そもそも物件を購入しにくい傾向にあります。良い物件を素早く押さえるためには、信頼できるパートナー会社と密に連携をとることが大切です。

まとめ

さまざまなメリットやデメリットを総合すると、地方物件も魅力的ではありますが、結果的には空室リスクが少なく安定収入・長期需要が期待できる都心のマンション物件のほうが、投資に向いているといえるでしょう。

ただし、注意しておきたいのが、購入した物件の表面利回りです。利回りが低いとせっかく投資物件として購入しても、キャッシュフローがほとんどなく、ローン返済分に家賃収入をあてているだけの状態になってしまうことが多いです。特に都心では土地の値段が不動産価格を跳ね上げていることがあるので、運用したら毎月どのようなお金の動きになるのかを事前に計算するなど、収益に注意しながら物件選びを行うといいでしょう

ページの先頭へ