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一棟 VS 区分

不動産としてマンションを所有する、と聞くと一般人は一棟を思い浮かべますが…一棟売りの物件を購入するには膨大な初期費用が必要です!投資目的・老後の資産形成などのために不動産を所有する場合は一部屋から購入できる「区分所有」がおすすめです。

マンション一棟売りと区分タイプ、どちらが投資向き?

一棟売りマンションは建物全てと一緒に土地も購入するタイプ、それに対して区分タイプのマンションは1室単位で所有することができます。

この2つの違いが明確になるのは、当然ながら初期費用です。区分マンションが100万円ぐらいの価格帯から投資運用を開始できるのに対して、一棟売りマンションは土地と建物を購入することになりますから、安く見積もっても1億からの資金が必要になります。資産運用をしたいからといって気軽に申し込める額ではありませんね。

それだけの資金を個人で用意するのは厳しいですから、多くは融資に頼ることになります。そもそもサラリーマンレベルの収入、資産の実績が無い人間にそれほどの額を融資してくれる金融機関は皆無と言って良いでしょう。個人でのマンション一棟購入は容易いことではないのです。

ですが一棟所有の場合は、よほどのことがない限り建物全室が空室になることは考えられないために、購入後は安定した家賃収入が見込めるというメリットもあります。それぞれのメリットとデメリットはどのようなものがあるのか、ざっとリストアップしてみましょう。

  一棟所有 区分所有
メリット リスク分散ができる
融資を受けやすい
税務対策として有効
初期投資額を安くおさえることができる
メンテナンスなどにかかる費用が少ない
高い利回りの物件がある
デメリット ×初期費用が膨大にかかる
×メンテナンス費用が高い
×空室リスクの影響が大きい
×好立地にある物件を手に入れにくい

それでは、一棟所有と区分所有の良し悪しについて、1つずつ説明していきますよ。

一棟タイプのマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)リスク分散ができる
    例えば50戸ある部屋の一棟売りマンションを保有していたとして、そのうち全てが埋まらなくても、40戸に入居者が入れば相応の不労所得を得ることができます。しかし区分所有だと1つ空室が出ただけで経営がマイナスになる…といった状況にもなりかねません。こうした空室リスクの分散ができるのは一棟売りマンションの大きなメリットの1つです。
    (2)融資を受けやすい
    物件価格だけでなく、土地の値段も査定されるため、金融機関からの評価が高く、比較的融資が受けやすくなります(しかしマンション一棟分のお金が容易く借りられるとは限りません)。
    (3)税務対策として有効
    資産価値が高いため、節税、相続税対策でも高い評価を受けることができます。
  • デメリット
    (1)初期費用が膨大にかかる
    物件の規模にもよりますが、土地と建物を購入することになりますから、初期費用として億単位の資金が必要になります。そのため、空室が多く発生する・長く続いてしまうと多額の負債を抱えてしまうことも。
    (2)メンテナンス費用が高い
    部屋数が多いですから、入退去のたびにメンテナンスを頻繁に入れなくてはなりません。また、部屋だけでなく共有部分や様々な外部設備に関しても定期的なメンテナンスが必要になり、その分費用がかさみます。

区分タイプのマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)初期投資額を安くおさえることができる
    東京都内でも、ワンルームマンション1室ならば数百万円からの物件もあります。また、初期費用を大幅に削った分利回りを下げたタイプの物件などを利用する場合、融資の審査に通れば区分所有ができ、はじめに大きな金額を用意する必要がありません。
    (2)メンテナンスなどにかかる費用が少ない
    建物の共有部分に関しては管理会社が担当しているのでオーナー自らが修理を依頼する必要がなく、所有する部屋のメンテナンスのみでOK。入居者が変わった場合にのみリフォームやメンテナンスをすれば良いので、費用をおさえられます。共有部分の修繕は毎月の積立金から支払われるので、急に大きな額を請求される事もありません。
    (3)高い利回りの物件がある
    場所や物件によっては10%以上の利回りがあるものも。そういった物件は中古・駅から遠いなど何かしらのマイナス条件があるため空室リスクが気になりますが、危険な物件をまるまる一棟所有しているよりはるかにリスクは少なくて済むでしょう。
  • デメリット
    (1)空室リスクの影響が大きい
    空室期間が長くなると家賃収入が得られなくなります。一部屋所有だと家賃収入が空室リスクに大きく左右されるので、複数所有して空室の穴をカバーできるようにする、サブリース契約をして保険をかけておく、など空室リスクに対処できる策を講じておきましょう。
    (2)好立地にある物件を手に入れにくい
    特に都内の場合には競争率も激しいため、好立地、高アクセスにある物件は手に入れにくく、時間がかかる傾向にあります。とはいえ、好立地の一棟所有などそれよりはるかに難しいハードルです。諦めてランクを下げ、微妙な都市で一棟所有するよりかは好立地物件を狙い続けたほうが、リスクが少なく安定した運用に繋がるでしょう。

まとめ

やはり決め手となるのは初期投資の差ですね。初心者がいきなり一棟所有に手を出すのは、資金面でも経営面でもかなり難しいです。また、こまめに物件価格をチェックして高いときに手放すような「流動的な投資」を行いたいなら、購入しやすく、売却もしやすい区分マンションのほうがおすすめです。区分所有は購入希望者が多いですが、一棟所有となると売りに出してもなかなか買い手がつかず、絶好のタイミングを逃してしまう可能性があります。

逆に、大きな土地をすでに持っており、資金も十分に確保できる見込みがある方は一棟マンションに挑戦してみるのもいいでしょう。

物件選びの際は、自分がどのようなスタイルで投資していきたいか、をしっかりと考慮しましょう。迷ったときは自分一人で考え込まず、その道のプロである頼れるパートナー会社に相談してみてください。

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