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新築 VS 中古

投資目的で購入できるマンションには新築と中古がありますが、それぞれどのような特徴があるのでしょうか?基本的には新築への投資を勧められる事が多い中、敢えて中古を選ぶことで得られるメリットもあります。ここではそれぞれの物件が持つ特徴を見ていきましょう。

新築と中古マンション投資物件、どちらがおすすめ?

新築マンションと中古マンションで大きく異なるところといえば、もちろん耐用年数ですよね。当然ですが、新築のほうが設備は新しいですから耐用年数も長く定められています。ちなみに、マンションの耐用年数は建材によって異なり、以下のように定められています。

  • RC造(鉄筋コンクリート) 47年
  • 重量鉄骨 34年
  • 木造 22年
  • 建物付属設備(給排水・衛生・ガス等) 15年

これを過ぎる、またはこれに近い年数が経過した物件は、何かしらのリフォームや、設備の大幅な入れ替えが必要な状態になっているので、思いがけない修繕費が発生する場合があります。

また、2000年4月に施行された法律で「住宅の品質確保の促進などに関する法律」というものがあります。これは、住宅の強度、耐久力を高めることで欠陥住宅を解消しよういう国が定めた住宅の基準です。

この法律が施工された後の物件と以前の物件とでは、品質に大きな開きがあり、耐用年数の評価にも深く関わってきます。耐久力のあるマンションはわずかな修繕のみで長く資産として活用できますから、中古物件を選ぶにしても法律制定後に作られたものを選ぶようにしましょう。

利回りの面でも大きな違いが出てきます。中古マンション物件は価格が安い分、新築マンションよりも利回りが高い(ローン返済が早く終わるため、不労所得を早い段階で受け取る事ができる)ため、単純に利回りだけを比較してしまうと中古マンションを選びがちです。
ですが中古マンションの場合には、居住者が入れるようにリフォームが必要になったり、先ほども述べたように設備の大幅な修繕が発生する場合もあります。そのあたりの経費をきちんと計上した「実質利回り」で物件を選んだほうがいいでしょう。

それでも同じ年収で新築と中古マンションの購入を想定して計算した場合、最終的な収益では中古マンションのほうが多く収益が得られることもあります。

どちらが良いかは紹介された物件の条件次第、単純に中古より新築のほうがいい、とも言い切れませんので、注意が必要です。

以下の表で簡単に新築と中古マンションの物件のメリットとデメリットについてまとめてみましたので、ご覧ください。

  新築投資物件 中古投資物件
メリット 長期間の空室保証を受けることができる
売却による収入を得られる
税制上のメリットが大きい
安価である
高い利回りの物件が得られる
賃貸実績があるので、空室リスクの低い物件を選べる
デメリット ×購入価格が高い
×競争力が高い
×融資を受けにくい物件がある
×税制によるメリットが少ない

それでは、新築と中古のマンション投資物件のメリットやデメリットについてもう少し深く掘り下げてみましょう。

新築のマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)長期間の空室保証を受けることができる
    マンション投資を行う時のリスクとしてもっとも大きなものが空室リスクです。このリスクヘッジとして「サブリース(管理会社が空室期間の家賃を補填してくれる)」がありますが、この制度を使えるのは基本的に新築のみ。安定した家賃収入の確保のためには欠かすことができません。
    (2)売却による収入を得られる
    ある程度の収益を見込めた物件は、売却することでさらに収益を得ることができます。新築の場合、耐震構造などの法律基準を満たしたものであるため、高い売却益を見込めます。
    (3)税制上のメリットが大きい
    節税対策を行っておけば、サラリーマンの方でも年に10~120万円ほどの節税効果を期待することができます。また、相続税対策にも高い効果を発揮してくれます。
  • デメリット
    (1)購入価格が高い
    近年の新築マンションの需要は非常に高く、タイミングによっては割高になる可能性があります。
    (2)競争力が高い
    好立地の新築マンションになると、競争力が激しくなるので、思うような物件を確保しづらい傾向にあるようです。

中古のマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)安価である
    新築だと5,000万円以上もする物件ですが、評価額は年々下がっていくものです。そのため、中古であれば半分ほどの価格で手に入れることができます。
    (2)高い利回りの物件が得られる
    利回りが高い物件が多いので、安定よりも収益を重視した投資を考えている場合には、中古物件のほうが向いている場合があります。
    (3)賃貸実績があるので、空室リスクの低い物件を選べる
    中古物件が新築物件に比べて圧倒的に勝る部分が実績。賃貸実績が良好な物件であれば、空室リスクを抑えることができます。
  • デメリット
    (1)融資を受けにくい物件がある
    金融機関からの評価では、中古物件の場合には融資額が70%ほどが上限とされている場合が多いため、満足な融資を得られない場合があります。残りの費用は自己負担となるため、所有するに当たってある程度の貯蓄が必要です。
    (2)税制によるメリットが少ない
    すでに以前所有していた方が滅価償却を終えている物件のため、経費として算出できる費用が新築よりもかなり少なくなり、節税効果もあまり期待できません。

まとめ

新築マンションの「融資が受けやすく、空室リスクを回避する手立てが存在する」という点は不動産を購入する上でかなり大きなメリットとなりますが、購入価格の壁はもちろん高いものです。

中古マンションでは物件次第で、大きな収益を得ることができる可能性を秘めています。ある程度年数が経過してしまったものは新築より早い段階で修繕費が必要になること、高い運用能力が必要になることから、経験の浅い投資家にはあまりおすすめできません。

そこで、築浅中古物件が出てきます。

築浅の中古物件の場合はほぼ新築同様の状態で入手でき、まだまだ需要もあるにも関わらず価格が下がっているものがあります。中古を狙うなら、こういった物件を中心に取り扱う投資会社を見つけることで良い取引ができるでしょう。

ちなみに、投資対象として「アパート経営」と「マンション経営」では、どのような違いがあるのか?という質問は意外と多く寄せられるので、ここで回答しておきましょう。

確かに傍から見るとどちらも同じような集合住宅ですが、大きな違いとしてはマンション経営では一部屋単位で購入・運用ができるので、資金を抑えることができます。それに対して、アパート経営の場合には一棟買い(土地+建物)が基本であり、一部屋のみを所有するといった投資は存在しません。そのため、投資額がとても高くなってしまいます。空室リスクも全ての部屋に対して考えなければならないので、万が一入居者が現れなかった場合はかなりの痛手となってしまうのです。

アパート経営の場合、資産形成の面では建物を取り壊しても土地が残るというメリットもあります。そのためアパート経営が厳しくなってきたら別目的としても使用することができますが、サラリーマンや初心者が行う投資としては、リスクが高いと言わざるを得ません

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