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結論!一番リスクの少ない初心者おすすめのマンション投資は?

マンション投資は不動産の中でも比較的手軽な部類とはいえ、数百万単位でお金が動くことは間違いありません。初心者が投資を成功させ増収を狙うためには、まずはローリスクな物件から始めて運用のコツを掴んでいきましょう。リスクの少ない物件の条件をこっそりお教えします。

空室リスクを回避し、安定した収益を得られる条件とは?

初めてのマンション投資で成功した方達が所有する物件にはいくつかの条件があり、それに遵守した物件を購入することがマンション投資成功への近道です。条件…といっても、「○○線沿線」「住宅設備の内容」「駅徒歩○分」など細かいものではありませんから、比較的条件に当てはまる物件は見つけやすいかと思います。マンション投資は小額からできるとはいえ、普通の貯蓄に比べるとかなりの額になります。確実な資産形成を狙っていきたいビギナーには、次のような条件の物件がオススメです。

地方 VS 都心 地方の若者が東京進出を目指すことに加え、晩婚化などで単身世帯が増加していることにより、都心は継続して人口が増加傾向にあるのに対し、地方は減少傾向が続いている。
そのため、地方都市の物件は比較的低資金で購入できるが空室リスクの危険性が高い。都心は物件価格こそ高いが、部屋が狭くても条件次第で常に需要が期待できるため、結果として安定した運用が出来る。
→「都心」がオススメ!ただし物件所有の競争率は高い。
新築 VS 中古 新築物件は価格こそ高いが、金融機関からの融資を受けやすく空室リスクを回避する手立てもある。中古物件は安価・高い利回りが魅力。2000年に住宅の強度・耐久度を高める法律が制定されたため、それ以前の物件は避けたほうが良い。好条件の中古なら新築より良い利回りで長く運用することも可能。
→「築浅中古」がオススメ!
ファミリー VS ワンルーム ファミリータイプは高い家賃収入が期待できるが、その分入退去時のメンテナンス費用が高くなる(小さな子供がいると損傷が激しい)ケースが多い。ワンルームはファミリーに比べて家賃収入は低いがその分物件価格自体が安く、メンテナンスも小額で済むため後々の痛手が少ない。しかし最近はファミリータイプを個人で借りたり、大人同士でルームシェアをするなど、まだまだ数は少ないが以前とは違う使われ方をするファミリー物件も増えている。
→土地柄にもよるが、基本的には「ワンルーム」の方が安定
一棟 VS 区分 一棟所有は空室リスクを回避でき安定収入に繋がりやすいものの、そもそも初期費用の額が膨大になること、マンション経営のノウハウを知らないと失敗するため、初心者が手を出すことは難しい。区分所有は希望者が多く競争率が高いが、リスク回避策が多く初心者向き。
→「区分所有」がオススメ

つまり、これらの条件を総合すると、結論は…

「都心の築浅のワンルームを区分所有する」こと!

マンション投資を始めたいと考えている方の中には、高層マンションをまるごと一棟所有したい!という大きな夢を抱えている方もいるでしょう。ですが、はじめから一棟所有に手を出せる人はよっぽど資金がある方のみ。そもそも初期投資が馬鹿にならない額になりますし、それで失敗してしまったら元も子もありませんね。

まずは自分が気に入った一部屋の運用から始めましょう。そこで不動産オーナーとしてのノウハウを少しずつ蓄積し、軌道に乗ってきたら増資を検討してみてください。オススメの条件は上でもご紹介したとおり、都心にあるワンルーム。

また、マンションは保有しているだけが運用方法ではありません。何らかの要因で一時的に物件価格が上がったら、売却するのも有益な運用方法です。

上で挙げた条件のうち、「新築VS中古」「一棟VS区分」について、もう少し詳しく解説しましょう。

【新築・築浅中古・中古】それぞれの違いって?

  • 新築 : 建築後1年未満で、まだ誰も住んだことが無い物件のこと。
  • 築浅中古 : 具体的に年数の決まりはないが、建築してから日が浅く、既に誰かが居住したことのある物件
  • 中古 : 建築してからだいぶ経つ物件

新築と中古についてはわかると思いますが、不動産業界独特の「築浅中古」という条件は正式に定義があるわけではなく、その会社に委ねられています。

基本的には上記の表で述べた「2000年に定められた建築基準法」に則って建てられた物件が「築浅中古」と呼ばれることが多いです。しかし建築基準法はその後も色々なタイミングで改正を繰り返してきました(2004年新潟中越地震、2006年耐震強度偽装事件、2007年建築確認申請の厳格化…など)。改正は何かしらの災害や問題が起こるたびに定期的にされているため、当然ですが新しければ新しいほど頑強な建物になります。

とことん最新の技術を求めるならば新築を選ぶべきですが、2000年以降に完成した建物ならばある程度の災害にはしっかり耐える力がきちんと備わっているため、中古物件だからといって脆いわけではありません。法律制定当初の基準でもRC造(鉄筋コンクリート)ならば約50年は問題なく使えると定められていますので、築浅中古だからといって懸念する必要はないのです。

むしろ、新築よりも余計な費用がかからず(建物の価値は年数経過により下がるため、価格も安い)、利回りが良いため、収益を得るための物件としては築浅中古が最適です!

ワンルームの場合、入居希望者は「新築だったら嬉しいけれど、別にそこまで重視するものではない」というケースがほとんどですし、一度誰かが居住したら新築という看板は既に消えてしまいますので、正直新築のステータスはそこまで高くない…というのが現状なのです。

【一棟・区分】不動産屋によって方針はバラバラだが…

当サイトでは費用面・運営の難易度・リスク回避策などを踏まえて「区分所有」から始めるのが良い、としていますが、投資不動産会社の中には「初心者から一棟所有」をオススメしているところもあります。
確かにそういった会社のセミナーに参加すると一棟所有をドンと購入するメリットも理解できますし、運営やリスクなどは会社側のバックアップがつくのでそれほど難しく考えなくても良い場合が多いです。

ではなぜ区分所有をオススメするのか?答えは「初期費用」「資産条件」です。

基本的な傾向として、一棟でも少ない頭金で投資できるのは中古の条件があまりよくない物件が多く、好条件なものほどある程度の頭金が必要となります。また、融資の段階において年収査定に引っかかるケースもあります(そのため、新築一棟のセミナーは年収800万円以上、資産1,000万円以上、などの参加条件がついていることも)。

年収800万円というラインは、実は全ビジネスパーソンの2%しかいない、超ハイクラスに分類されるんです!「初心者から一棟所有」を推奨する会社は、つまり上位数%の人間しか対象にしていません。

反面、区分所有は毎月のローンをきちんと返済できる程度の定収入があればOKであり、年収や資産の縛りはありません。万が一購入後に利回りが悪かったとしても、元々の価格が一棟物件より安いため、売却も簡単にできます。気軽に始められてフットワークが軽いのが、区分所有の良いところです。

本当は一棟所有したいんだけど…という方も、まずは区分所有から初めて確実に資産をつくり、夢を広げていきましょう!

マンションに限らず、投資というものは初心者にはとても難しいもの。そのため、自分の資産をしっかりと運用してくれるパートナー会社の存在が必要不可欠です。まずは投資を始める前に、自分の資産を信頼して預けることができるパートナー会社を見つけるところからスタートしましょう。

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