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マンション投資の部屋タイプ毎に違いを解説

マンション

マンションには家族向けのファミリータイプと単身者向けのワンルームタイプがあり、それぞれの性質はまったく異なります。では投資にオススメなのはどちらでしょうか?ファミリー・ワンルームの特徴や傾向、投資の際に意識しておくべきことをまとめました。

ファミリータイプとワンルームタイプのマンション投資物件の特徴

ファミリータイプとは3~4LDK、70㎡以上の広さがある物件、ワンルームタイプは1K・1DK、18~30㎡ほどの広さの物件です。名前の通り、ファミリータイプは2~4人ほどの家族を対象として、ワンルームタイプは単身者が入居することを前提として作られています。

近年の人口動向や社会情勢を見ると、親元を離れ一人で都会に出る若者の増加・晩婚化・未婚化の影響により、都市部を中心に一人暮らし世帯の数がどんどん増加しています。そのため、投資物件もワンルームタイプが圧倒的に多くなっています。価格もファミリータイプと比べると安価で購入できる、かつ需要が高まっている傾向が強いため、初心者から上級者まであらゆる投資家に人気です。

逆にファミリータイプのマンションは、ワンルームに比べるとあまり立地に左右されることもなく一度入居すれば長く居住してもらえます。また最近では一人暮らしでも「リッチな部屋に住みたい」とファミリータイプに入居する、ファミリータイプでルームシェアをする人たちも増えており、単身者からの需要もじわじわと増えているようです

それでは、ファミリータイプとワンルームタイプを「マンション投資物件」としてみた時のメリットとデメリットを紹介していきましょう。

  ファミリータイプ ワンルームタイプ
メリット 賃貸収入が高い
入居者の収入が安定している
滅価償却費を多く計上することができる
競合が少ない
入居者がみつけやすい
物件の価格が安い
リフォームやメンテナンス費用が安い
デメリット ×物件の購入価格が大きい
×メンテナンス費用が高い
×騒音などのトラブルがおきやすい
×空室期間が長くなる場合がある
×賃貸収入が安い

上記の表でリストアップしたメリットやデメリットについて、もう少し詳しく丁寧に説明しますので、マンション投資を検討中という方は、物件を選ぶ基準の一つとして頭の片隅に記憶しておいてください。

ファミリータイプのマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)賃貸収入が高い
    部屋の広さや数が多い分、ワンルームよりも高めの賃料を設定することができます。
    (2)入居者の収入が安定している
    ファミリー世帯の場合には、比較的職業的に安定している人たち多く、長期入居者が多いため、安定した賃貸収入を得ることができます。
    (3)減価償却費を多く計上する事ができる
    物件自体の価格が高いため、当然ながら減価償却に充てられる分は多くなります。なるべく多く節税対策したい方には有効です。
    (4)競合が少ない
    基本的に多くの投資家はワンルームタイプの所有を希望するためライバルが少なく、希望する物件をすんなりと購入できる可能性が高まります。
  • デメリット
    (1)物件の購入価格が大きい
    メリットとは対象的に初期投資の費用がワンルームよりも高めであるため、資金を多く用意しておく必要があります。
    (2)メンテナンス費用が高い
    小さな子どもが住む可能性が高いですから、部屋をキレイに使ってもらえるとは限りません。むしろ入居者が変わるたびに壁紙や備品などに何らかの損傷が見つかるほうが一般的で、メンテナンスなどにかかる費用は当然ながら高くなります。
    (3)騒音などのトラブルがおきやすい
    泣き声や騒ぎ声、足音などの騒音トラブルが頻発し、その部屋のオーナーである投資家自身に連絡が来るケースも多々有ります。パートナー会社が管理する場合はそちらで対処してくれることも。
    (4)空室期間が長くなる場合がある
    個人が入居意思を決めるワンルームとはちがって、夫婦の意見が合致しなければ成約にならないため、意思決定までの期間が長くなる傾向にあるようです。それに加え、世帯を持つと「家賃を払い続けるなら物件を購入してローンを支払おう」という考えになる人が多いため、賃貸物件全体の傾向としてワンルームより需要が低めです。

ワンルームタイプのマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)入居者がみつけやすい
    基本的に単身者が入居意思を決定するので、物件を気に入れば即決する可能性が高くなるため、空室期間が短くなります。多少部屋が狭くても立地が良ければすぐに入居希望者が現れるため、空室リスクも少なく済みます。
    (2)物件の価格が安い
    間取りが小さい分、購入価格もファミリータイプと比べてかなり安価。初期費用をほとんどかけずに入手できる物件も多々有り、小額でも始めやすい投資となっています。
    (3)リフォームやメンテナンス費用が安い
    入居者が変わっても、部屋が小さいので修繕箇所が少ない&入居者が大人なのでキレイに使用してくれるため、比較的安価のメンテンナンス費用で次の入居者に引き渡すことができます。
  • デメリット
    (1)賃貸収入が安い
    部屋数や広さが無い分、ファミリータイプと比較するとどうしても家賃設定が低くなってしまいます。当然ながら減価償却費の計上もあまり多くは出来ません。ですが、入居者からの需要があるため少ないながらも安定した収入を確保する事ができます。

不動産投資を成功させる鍵

不動産投資の成功

不動産投資の成功とは、より中長期的かつ確実に家賃収入を確保し、最終的により多くのお金が手元に残る状況を指しています

これを実現するためには、中長期的な運用計画が大切ですが、これから初めて投資される多くの方々に見られる傾向として、物件選択時にその判断基準を「点」で捉えてしまい、その後の運用計画がお留守になってしまうケースがあげられます。

中長期的な投資効果を見極める上で見過ごせないポイントとして、以下に関してより深く掘り下げて検証することが、不動産投資成功の鍵となります。

節税対策の観点から

不動産投資を節税対策に於いては、必要経費の中で最も影響が大きい減価償却費に注目すべきです。これは他用年数に応じ、定められた期間で費用を分割し、定額法もしくは定率法いずれかで計上しますが、毎年の費用を大きく、期間を短くすることで節税効果が大きくなります

物件自体の金額が高い、ファミリータイプの方が、ワンルームタイプと比較して、このメリットをより多く活かせる計算となります。

また木造で耐用年数22年超の中古物件の場合、耐用年数を超過しており4年間での償却が可能です。建物価格が400万円であれば毎年100万円を減価償却費として計上できます。一般的なワンルームタイプでは殆どみられない、こうした建物構造と築年数も、節税効果を大きく左右する要着目点です。

投資効果の観点から

ファミリータイプの投資物件選択のメリットとして、近い将来に周辺の生活環境の発展に伴う、価値の高騰への期待感があげられます。物件を確保した時点では開発途上だった生活環境が、各種公共施設や商業施設の充実、公共交通機関の発達で一気に充実すれば、自ずと投資物件の価値も高騰します。

これが家賃相場をアップさせ、入居者の定住につながれば、不動産投資としては理想的な展開です。

不動産投資を始めるに際しては、数年後の対象物件が建つ地域の周辺環境が、現在と比較してどのように発展するのか、その開発計画の信憑性はどうなのかなど、個人での推察や確認が難しい部分も少なくありません。

ポイントは「数年後の自己物件をとりまく環境をより正確に見据える」事前の作業であり、賃貸物件での定住を希望される入居者にとって、どれだけ魅力的な物件を準備できるのか、投資家としての手腕が問われます。

リスク回避の観点から

不動産投資と切り離せないのが、投資家である自身には想定できない諸々のリスクです。物件管理に関しては専門の業者に一任していたとしても、時に深刻なトラブルに起因する入居者の退居命令など、最終判断を下さねばならないのは物件所有者です。

とりわけ集合住宅における近隣居住者とのトラブルの主な原因の、騒音、振動、マナー違反などは、投資家にとって大切なお客様である入居者の自主退去にもつながり兼ねません。

必ずしもワンルームタイプの物件に、そのリスクが高いとは明言できませんが、たとえば借主が法人で社宅として入居者すなわち利用者を無申告で入れ換えているなどの場合、こうした無用なリスクが高まる可能性が否めません。

投資物件の居住者の定着率の低下が、空き部屋の多い回収率の低い不良物件を生み出し、そうした噂がネット上などを通じて配信されてしまえば、堅実な収益物件運営自体が困難となり兼ねません。

投資家である自身に管理責任が問われる投資物件においては、入居者が地域に溶け込み、中長期的に暮らそうとされるファミリータイプの物件に、より安心感が見出せます。このことが安定した不動産収入と、入居者の入退室などに伴う、家主に及んでしまう諸々の負担軽減にもつながります。

まとめ

投資物件では、入居者をいかに確保できるか、安いコストで物件を入手し、高い利回りで運用できるかがカギとなってきます。

メリットとデメリットを比べてみてお分かりのように、ファミリータイプはある程度の資金や運用能力に長けている上級の投資家であれば、十分な収益をもたらしてくれる物件と言えそうです。しかしマンション経営初心者や、本業の傍ら気軽に運用したいという方にはハードルが高いでしょう

(実際、手馴れた投資家でも運用の手間を避けてワンルームにしか手を出さない方は大勢います)。

もしファミリータイプの所有を考えているなら、まずはワンルームタイプを所有して実績を作り、運用のノウハウを積み重ねたところでようやく視野に入れていく、というステップを踏むのが良いと思います。

タイプ別おすすめマンション投資セミナー

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