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ファミリータイプ VS ワンルームタイプ

マンションには家族向けのファミリータイプと単身者向けのワンルームタイプがあり、それぞれの性質はまったく異なります。では投資にオススメなのはどちらでしょうか?ファミリー・ワンルームの特徴や傾向、投資の際に意識しておくべきことをまとめました。

ファミリータイプとワンルームタイプのマンション投資物件の特徴

ファミリータイプとは3~4LDK、70㎡以上の広さがある物件、ワンルームタイプは1K・1DK、18~30㎡ほどの広さの物件です。名前の通り、ファミリータイプは2~4人ほどの家族を対象として、ワンルームタイプは単身者が入居することを前提として作られています。

近年の人口動向や社会情勢を見ると、親元を離れ一人で都会に出る若者の増加・晩婚化・未婚化の影響により、都市部を中心に一人暮らし世帯の数がどんどん増加しています。そのため、投資物件もワンルームタイプが圧倒的に多くなっています。価格もファミリータイプと比べると安価で購入できる、かつ需要が高まっている傾向が強いため、初心者から上級者まであらゆる投資家に人気です。

逆にファミリータイプのマンションは、ワンルームに比べるとあまり立地に左右されることもなく一度入居すれば長く居住してもらえます。また最近では一人暮らしでも「リッチな部屋に住みたい」とファミリータイプに入居する、ファミリータイプでルームシェアをする人たちも増えており、単身者からの需要もじわじわと増えているようです

それでは、ファミリータイプとワンルームタイプを「マンション投資物件」としてみた時のメリットとデメリットを紹介していきましょう。

  ファミリータイプ ワンルームタイプ
メリット 賃貸収入が高い
入居者の収入が安定している
滅価償却費を多く計上することができる
競合が少ない
入居者がみつけやすい
物件の価格が安い
リフォームやメンテナンス費用が安い
デメリット ×物件の購入価格が大きい
×メンテナンス費用が高い
×騒音などのトラブルがおきやすい
×空室期間が長くなる場合がある
×賃貸収入が安い

上記の表でリストアップしたメリットやデメリットについて、もう少し詳しく丁寧に説明しますので、マンション投資を検討中という方は、物件を選ぶ基準の一つとして頭の片隅に記憶しておいてください。

ファミリータイプのマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)賃貸収入が高い
    部屋の広さや数が多い分、ワンルームよりも高めの賃料を設定することができます。
    (2)入居者の収入が安定している
    ファミリー世帯の場合には、比較的職業的に安定している人たち多く、長期入居者が多いため、安定した賃貸収入を得ることができます。
    (3)減価償却費を多く計上する事ができる
    物件自体の価格が高いため、当然ながら減価償却に充てられる分は多くなります。なるべく多く節税対策したい方には有効です。
    (4)競合が少ない
    基本的に多くの投資家はワンルームタイプの所有を希望するためライバルが少なく、希望する物件をすんなりと購入できる可能性が高まります。
  • デメリット
    (1)物件の購入価格が大きい
    メリットとは対象的に初期投資の費用がワンルームよりも高めであるため、資金を多く用意しておく必要があります。
    (2)メンテナンス費用が高い
    小さな子どもが住む可能性が高いですから、部屋をキレイに使ってもらえるとは限りません。むしろ入居者が変わるたびに壁紙や備品などに何らかの損傷が見つかるほうが一般的で、メンテナンスなどにかかる費用は当然ながら高くなります。
    (3)騒音などのトラブルがおきやすい
    泣き声や騒ぎ声、足音などの騒音トラブルが頻発し、その部屋のオーナーである投資家自身に連絡が来るケースも多々有ります。パートナー会社が管理する場合はそちらで対処してくれることも。
    (4)空室期間が長くなる場合がある
    個人が入居意思を決めるワンルームとはちがって、夫婦の意見が合致しなければ成約にならないため、意思決定までの期間が長くなる傾向にあるようです。それに加え、世帯を持つと「家賃を払い続けるなら物件を購入してローンを支払おう」という考えになる人が多いため、賃貸物件全体の傾向としてワンルームより需要が低めです。

ワンルームタイプのマンション投資物件のメリット&デメリット

  • メリット
    (1)入居者がみつけやすい
    基本的に単身者が入居意思を決定するので、物件を気に入れば即決する可能性が高くなるため、空室期間が短くなります。多少部屋が狭くても立地が良ければすぐに入居希望者が現れるため、空室リスクも少なく済みます。
    (2)物件の価格が安い
    間取りが小さい分、購入価格もファミリータイプと比べてかなり安価。初期費用をほとんどかけずに入手できる物件も多々有り、小額でも始めやすい投資となっています。
    (3)リフォームやメンテナンス費用が安い
    入居者が変わっても、部屋が小さいので修繕箇所が少ない&入居者が大人なのでキレイに使用してくれるため、比較的安価のメンテンナンス費用で次の入居者に引き渡すことができます。
  • デメリット
    (1)賃貸収入が安い
    部屋数や広さが無い分、ファミリータイプと比較するとどうしても家賃設定が低くなってしまいます。当然ながら減価償却費の計上もあまり多くは出来ません。ですが、入居者からの需要があるため少ないながらも安定した収入を確保する事ができます。

まとめ

投資物件では、入居者をいかに確保できるか、安いコストで物件を入手し、高い利回りで運用できるかがカギとなってきます。

メリットとデメリットを比べてみてお分かりのように、ファミリータイプはある程度の資金や運用能力に長けている上級の投資家であれば、十分な収益をもたらしてくれる物件と言えそうです。しかしマンション経営初心者や、本業の傍ら気軽に運用したいという方にはハードルが高いでしょう

(実際、手馴れた投資家でも運用の手間を避けてワンルームにしか手を出さない方は大勢います)。

もしファミリータイプの所有を考えているなら、まずはワンルームタイプを所有して実績を作り、運用のノウハウを積み重ねたところでようやく視野に入れていく、というステップを踏むのが良いと思います。

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