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地方と都心のマンション投資経験談

マンション

同じマンション投資といえども、地方と都心ではそれぞれ注意すべき点が異なります。この記事では、地方と都心それぞれのマンション投資の失敗談と成功談を紹介します。経験談から成功の秘訣を学びましょう。

地方のメリットを最大限に味わう秘訣は業者との絆

地方マンション投資のメリットと言えば、まず浮かぶのが利益率の高さでしょう。一方でデメリットは、人口の少なさゆえの空室リスクが上げられます。

【地方の成功談】プロに任せる!業者との信頼関係が成功のカギ

地方へ赴任し、マンション投資を始めたAさんは、周辺の様子を観察し、地方であっても満室を保っている物件も多々あることに気づきました。空室リスクを回避する方法が必ずあるに違いない、と考えました。

Aさんは、当初自ら家賃滞納者や問題行動をとる入居者などの対応をしていましたが、「プロに任せるのが一番」と悟り、業者に任せ、各業者に対して丁寧な対応をすることに注意を向けます。

具体的には、業者の提案に真剣に耳を傾け、よく労をねぎらい、熱意を込めて自身の要求を伝えることを心掛けました。また、必要と感じれば業者の提案を喜んで受け入れ、リフォームや設備に対して惜しまず投資しました。

その姿勢によって関係業者の信頼を勝ち得、業者にとっていわば「大切にしたい大家さん」となったわけです。プロの業者の惜しまぬサポートを得ることにより、Aさんは現在地方の高利回り物件を数件所有し、セミリタイアをすることが出来ています。

地方マンションでは"特定の需要"だけを狙った投資に要注意

地方であっても大学や大きな工場などがある地域においては一定の入居者が見込まれるため、比較的安全に投資ができると思われがちです。しかしそうした地域で安易に投資した結果、施設の移転や閉鎖によって窮地に追い込まれるケースが少なくありません。

【地方の失敗談】突然の大学の移転

Bさんはとある大学のすぐ側にあるワンルームマンションを購入。狙いは的中し、数年間は入居率がほぼ100%と順風満帆に見えました。しかし少子化の影響を受け定員割れが続いた大学が、都心への移転を決定しました。

突然その地域から学生が消えてしまったのです。大学に近い以外にとりわけメリットが無く、駅からも遠いBさんの物件は当然、あっという間に空室だらけとなりました。

物件自体の価値も当然下がり、結局Bさんはこの物件を購入時の約3分の1の価格で売却せざるを得なくなりました。

このように、地方でのマンション投資においては、特定の需要頼みの投資はリスクが高いことを忘れないようにしましょう。取り返しのつかないダメージを被るリスクがあります。

都心では自分も住みたいくらい魅力的な部屋にこそ勝算アリ

「都心の駅にほど近いワンルームマンション」と聞くと空室リスクの少ない優良物件だと感じてしまいがちですが、当然駅の近くにはライバルとなる他のマンションがひしめいています。

他にも、周囲のお店や道路事情など入居率に影響を及ぼす要素は多々あります。しかしCさんは自身が持つマンション投資の成功哲学を貫き通すことによって成功を収めています。

その哲学とは、「自分も是非この部屋に住みたい!」と感じる物件にのみ投資をするということです。Cさんの調査方法に注目しましょう。

【都心の成功談】ひと手間かけて立地条件を入念リサーチ!

Cさんは狙いの物件の勝算を見極めるために、その物件周辺に宿泊して疑似生活を体験しています。物件から駅まで自分の足で歩き、普段使うであろう周辺の店を視察し、道路や騒音問題の有無を確かめ、この物件は本当に快適かをよくイメージします。

そして、「自分はこの物件に住みたい!」と確信が持てたところで投資に踏み切ります。入居者目線に立ったリサーチの効果は抜群で、Cさんはキャッシュを順調に積み重ねています。

都心物件は急いでもいいこと無し。失敗の典型例は「調べるべきを調べない」

成功談とは反対に、調べるべきことを調べずに売り手側の言葉を鵜呑みにしてしまうことが失敗の典型パターンとなります。

【都心の失敗談】自分でじっくり調べることが大切

Dさんのもとに、入居者付きの築20年のワンルームマンションの購入話が持ち掛けられました。何と新築時より今まで一度も空室になっていないとのこと。営業マンの「急がないと他の人に取られる」との言葉に踊らされ、Dさんは購入を決意。

しかし何と数か月後に入居者が転居。その後空室がしばらく続いたところで、とうとうDさんは最初に調べておくべきだった点を知ることになります。

物件は駅から徒歩20分ほどかかることが判明。内装は一昔前の古っぽい雰囲気が漂い、お世辞にも魅力を感じません。

約20年空室率ゼロだったのは、たまたま以前の住民が新築時から今まで住み続けていただけだとも判明。現状の家賃では当然人は来ず、やっと入居者との契約にこぎ着けたころには当初から3万円ダウンという有様でした。

前もって立地や内装、住民について調べておけば、Dさんはこの物件に手を出さなかったでしょう。この失敗談からも、自分で入念なリサーチをすることが欠かせないという点がはっきりします。ひと手間かけて調べ、確信を得て、投資しましょう。

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